Mietvertrag nach dem Tod kündigen: Frist und Ablauf nach § 564 BGB

Stirbt ein Mieter, endet der Mietvertrag nicht von selbst. Die Miete läuft weiter, bis das Mietverhältnis beendet ist. In Frankfurt sind das schnell hunderte Euro im Monat. Deshalb lohnt es sich, die Kündigung früh zu klären und die Räumung daran auszurichten.

Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Bei Streit, Schulden im Nachlass oder unklaren Fristen helfen Nachlassgericht, Notar oder Anwalt.

Wer tritt in den Mietvertrag ein?

Bevor gekündigt wird, schaut man, wer im Haushalt lebte. Nach § 563 BGB treten in der Regel Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und andere Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, sofern sie in der Wohnung lebten. Das geschieht, wenn sie nicht innerhalb eines Monats erklären, dass sie den Vertrag nicht fortsetzen wollen. Nur wenn niemand eintritt oder fortsetzt, geht der Vertrag auf die Erben über.

Was sagt § 564 BGB?

Treten keine Personen nach § 563 BGB ein und wird das Mietverhältnis nicht nach § 563a fortgesetzt, geht es auf den Erben über. Erbe und Vermieter können es dann innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen, mit der gesetzlichen Frist. Die Monatsfrist beginnt, sobald sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eingetreten ist oder fortsetzt.

Welche Kündigungsfrist gilt?

Außerordentlich heißt hier: Du brauchst keinen besonderen Grund und bist nicht an die Vertragslaufzeit gebunden. Die Kündigungsfrist ist aber die gesetzliche, in der Regel drei Monate zum Ende des übernächsten Monats. Die Kündigung muss innerhalb der Monatsfrist beim Vermieter eingehen. Prüfe die Fristen im Einzelfall, besonders bei älteren Verträgen.

So kündigst du Schritt für Schritt

1. Sterbeurkunde und Erbnachweis bereithalten (Erbschein oder eröffnetes Testament, beim Vermieter nachfragen, was er verlangt).
2. Kündigung schriftlich mit Unterschrift aller Erben aufsetzen und per Einwurf-Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung abgeben.
3. Datum notieren, an dem du vom Tod und vom fehlenden Eintritt erfahren hast. Von da an läuft der eine Monat.
4. Übergabetermin mit dem Vermieter vereinbaren und die Räumung davor einplanen.
5. Zählerstände und Zustand fotografieren, Schlüssel zählen.

Wie plane ich die Räumung?

Das Ende der Kündigungsfrist ist dein Stichtag. Bei drei Monaten Frist reicht die Zeit meist: Erben klären, Wertsachen sichern, Möbel verkaufen oder anrechnen lassen, räumen. Eine Wohnung bis 60 m² räumen wir ab 1.540 €, eine mit 60 bis 90 m² ab 2.250 €, jeweils als Festpreis nach kostenloser Besichtigung. Will der Vermieter vor der neuen Vermietung renovieren, planen wir die Räumung entsprechend früher ein.

Die Räumung machen wir besenrein, mit Fotos von jedem Raum als Nachweis für den Vermieter. Auf der Seite zur Wohnungsauflösung siehst du den Ablauf. Der Gesamtüberblick steht im Ratgeber zur Haushaltsauflösung nach einem Todesfall, die Kostenfrage im Artikel wer die Auflösung zahlt.

Was ist mit der Kaution?

Die Kaution gehört zum Nachlass. Der Vermieter rechnet sie nach der Übergabe ab, die Rückzahlung geht an die Erben. Das dauert häufig einige Monate, weil der Vermieter Zeit für Nebenkostenabrechnung und Prüfung hat. Eine saubere, fotografierte Übergabe hilft, damit nichts abgezogen wird.

Was schreibst du in die Kündigung?

Eine kurze Kündigung genügt. Nenne Mieter, Adresse und Datum, schreibe, dass du als Erbe außerordentlich nach § 564 BGB kündigst, und bitte um schriftliche Bestätigung des Beendigungsdatums. Füge Sterbeurkunde und Erbnachweis bei. Sind mehrere Erben da, unterschreiben alle oder einer mit Vollmacht der anderen.

Was tust du, wenn der Vermieter kündigt?

Auch der Vermieter hat nach § 564 BGB das Sonderkündigungsrecht, wenn niemand eintritt. Er muss sich dafür an die Erben wenden. Teile ihm mit, wer Ansprechpartner ist und wann die Wohnung übergeben wird. Das schafft Ruhe und verhindert, dass er auf die Räumung drängt, bevor das Erbe geklärt ist.

Was gilt bei einer Genossenschaftswohnung oder einer Eigentumswohnung?

Bei Genossenschaftswohnungen gelten oft zusätzliche Regeln in der Satzung, etwa zu Anteilen. Frag bei der Genossenschaft nach. Bei einer Eigentumswohnung gibt es keinen Mietvertrag, die Wohnung gehört zum Nachlass und kann verkauft oder vermietet werden. Die Räumung richtet sich dann nach dem Zeitplan des Verkaufs.

Wann solltest du die Übergabe planen?

Am besten fünf bis sieben Tage vor dem Mietende. Dann bleibt Zeit für Nachbesserungen. Wir räumen besenrein und senden dir Fotos jedes Raums, die du dem Vermieter als Nachweis geben kannst. Falls der Vermieter eine Endreinigung verlangt, bieten wir sie ab 214 € an.

Was ist mit Nachsendeauftrag und Verträgen?

Neben dem Mietvertrag laufen Strom, Gas, Internet und Versicherungen weiter. Kündige sie zum Auszugstermin und notiere Zählerstände bei der Übergabe. Richte einen Nachsendeauftrag für die Post des Verstorbenen ein, damit keine Rechnung oder Behördenpost verloren geht. Die vollständige Reihenfolge findest du in der Checkliste für die Haushaltsauflösung.